Cómo comprar un terreno
urbanizable: guía completa

Paso 1: Verificar la clasificación urbanística

El primer paso es confirmar exactamente qué tipo de suelo es el que va a comprar. Solicite al Ayuntamiento un certificado de compatibilidad urbanística o consulte el visor urbanístico de la Junta de Andalucía (SIUA). Este documento le dirá si el suelo está clasificado como urbano, urbanizable sectorizado, urbanizable no sectorizado o no urbanizable.

Para suelo urbanizable sectorizado, exija además el Plan Parcial aprobado, que es el documento que regula en detalle los usos, edificabilidades, alturas y cesiones obligatorias de cada manzana.

Paso 2: Nota simple del Registro de la Propiedad

Antes de hacer ninguna oferta, solicite la nota simple informativa en el Registro de la Propiedad. Este documento acredita quién es el propietario legal, cuál es la superficie registral y qué cargas o gravámenes pesan sobre la finca: hipotecas, servidumbres, embargos, afecciones urbanísticas.

No compre nunca un terreno sin haber revisado la nota simple. Es un documento público que puede solicitar cualquier persona, cuesta menos de 10 € y puede evitar sorpresas muy costosas.

Paso 3: Revisar la edificabilidad y los usos

La edificabilidad —los m² que puede construir— es el parámetro que determina el valor del suelo. Revise en el Plan Parcial:

• Edificabilidad bruta y neta — La neta es la que corresponde a su parcela una vez descontadas las cesiones.
• Usos permitidos — Residencial, comercial, terciario, dotacional. Un suelo con mezcla de usos tiene mayor flexibilidad y valor.
• Alturas máximas — Número de plantas permitidas (B+3, B+5, B+6, etc.).
• Ocupación máxima — Porcentaje de la parcela que puede ser ocupado por la edificación.
• Separaciones a linderos — Distancias mínimas a los límites de parcela.

Paso 4: Estado de las cargas de urbanización

En suelo urbanizable, el propietario debe contribuir a los costes de urbanización del sector (viales, redes de servicios, zonas verdes). Antes de comprar, verifique:

• ¿Está aprobado el proyecto de urbanización?
• ¿Están ejecutadas las obras de urbanización?
• ¿Están liquidadas y satisfechas las cuotas de urbanización?
• ¿Hay afecciones por compensación urbanística pendientes?

Si las cargas no están satisfechas, deben descontarse del precio o asumir contractualmente quién las paga. Esto requiere un abogado urbanista para cuantificarlas correctamente.

Paso 5: Due diligence técnica y ambiental

Además de la documentación urbanística, es recomendable revisar:

• Topografía y geotecnia — Un estudio geotécnico previo puede revelar problemas de cimentación que encarecen la construcción.
• Afecciones sectoriales — Líneas eléctricas, conducciones de gas, dominio público hidráulico o zonas de protección de infraestructuras.
• Contaminación del suelo — Si el terreno tuvo uso industrial previo, puede estar contaminado y requerir descontaminación antes de edificar.

Paso 6: La oferta y el contrato de arras

Una vez verificados todos los aspectos anteriores, puede formalizar una oferta. Si es aceptada, lo habitual es firmar un contrato de arras penitenciales (art. 1454 Código Civil) que bloquea la operación a cambio de un anticipo (típicamente el 10% del precio). Si el comprador desiste, pierde las arras. Si el vendedor desiste, devuelve el doble.

Asegúrese de que el contrato de arras incluye: identificación exacta de la finca con referencia catastral, precio y forma de pago, plazo para elevar a escritura pública, y condiciones suspensivas si las hubiera (financiación, licencias, etc.).

Paso 7: Escritura y costes de compraventa

La compraventa se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los costes asociados son:

• ITP o IVA — Transmisiones Patrimoniales Onerosas (7% en Andalucía para particulares) o IVA al 21% si el vendedor es promotor o empresario.
• AJD — Actos Jurídicos Documentados: 1,2% en Andalucía sobre el valor escriturado.
• Notaría — Variable según el precio escriturado, aproximadamente 0,2-0,5%.
• Registro — Aproximadamente 0,1-0,3% del valor.
• Gestoría — Si se contrata, entre 300 y 600 €.